Sanierungsstau in Wohneigentumsanlage kann am Ende teuer kommen
Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften sollten ihr Gemeinschaftseigentum kontinuierlich pflegen und instandhalten sowie zusätzlich Rücklagen für die Instandsetzung bilden. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied kürzlich (Aktenzeichen: V ZR 225/20), dass selbst ein erheblicher Sanierungsstau des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung beseitigt werden muss. Denn ein Sanierungsstau sei keine “Zerstörung” des Gebäudes im Sinne des § 22 WEG, der eine Ausnahme vom Grundsatz ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum so weit instand zu halten hat, dass sein Zustand gesetzesgemäß ist und es gefahrlos genutzt werden kann. Jeder Miteigentümer hat einen Anspruch darauf, dass dies passiert. Der BGH stellt nun klar, dass eine Eigentümergemeinschaft sich darum auch nicht drücken kann, etwa indem sie statt zu sanieren einfach die Nutzung gefährlicher Bereiche des Gemeinschaftseigentums untersagt und die Nutzung von Sondereigentum damit erheblich beeinträchtigt oder gar komplett ausgeschlossen ist.
Welche Maßnahmen zustandsbedingt anstehen und welche absehbar im Lauf der Jahre auf die Gemeinschaft zukommen werden, können Bausachverständige ermitteln. Ebenso können sie Vorschläge für sinnvolle Modernisierungen entwickeln. Mit diesem Wissen kann die Gemeinschaft dem Lebenszyklus von Immobilien entsprechend planen und so deren Wert erhalten oder gar steigern. Darauf verweist der Verband Privater Bauherren.
Das Urteil des BGH stärkt die Position von Wohnungseigentümern, denen an der Pflege ihrer Immobilie gelegen ist. Denn jedenfalls in den Fällen, wo der Sanierungsstau schon so weit ist, dass im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gehandelt werden muss, kann die unwillige Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einfach die unwirtschaftliche Höhe der Sanierungskosten entgegenhalten. Ein Verfallenlassen der Anlage, eine substanzaufzehrende Nutzung ohne Pflege, ist damit am Ende sogar die teurere Lösung. Denn saniert werden muss dann am Ende trotzdem.
Der Verband Privater Bauherren bietet neben individueller Beratung von Eigentümergemeinschaften auch Einstiegspakete für Wohnungseigentümer an. https://www.vpb.de/vpb-einstiegspaket-weg.html